Cambio de uso de local a vivienda en A Coruña: lo que abre el Decreto 128/2023
Galicia facilitó por decreto convertir bajos sin uso en vivienda desde octubre de 2023. Qué dice la norma, qué depende del PXOM y qué falta por verificar.
En Galicia, la palanca del cambio de uso no está en el ayuntamiento sino en la Xunta: el Decreto 128/2023 (DOG de 15 de septiembre de 2023, en vigor desde el 15 de octubre de 2023) modificó el Decreto 29/2010 de normas de habitabilidade precisamente para facilitar la conversión de bajos comerciales sin uso en vivienda. Esto es lo que sabemos con fuente — y lo que todavía no.
Qué cambió en octubre de 2023
El decreto autonómico abre la vía a nivel de toda Galicia. Pero ojo: ser “facilitado” no es ser “automático”. La admisibilidad final en cada parcela de A Coruña depende del PXOM y de su ficha urbanística. El marco autonómico pone la puerta; el planeamiento municipal decide si tu local puede cruzarla.
Por qué A Coruña es terreno fértil
La ciudad arrastra un fenómeno constante de bajos comerciales vacíos: las estimaciones de mercado (Fegein/Ascega) hablan de un 34–42 % de locales vacíos y de más de 1.250 locales en desuso — cifras de fuentes de mercado, pendientes de contraste oficial, que tratamos como orden de magnitud y no como censo. A eso se suma un programa público de la Xunta para adquirir locales y convertirlos en vivienda de alquiler: la administración no solo permite la conversión, la practica.
Un modelo distinto al de Zaragoza o Madrid
Conviene entender la arquitectura de la norma. En Zaragoza y Madrid el cambio de uso se regula en el propio plan general municipal, con artículos dedicados y cifras propias. En Galicia la palanca es autonómica — un decreto de habitabilidade que vale igual para A Coruña, Vigo o cualquier otro concello — y el planeamiento municipal actúa después como filtro de admisibilidad. Por eso, en una negociación coruñesa, la pregunta correcta no es “¿lo permite el decreto?” sino “¿lo permite el PXOM en esta parcela?”.
Los mínimos de habitabilidad, verificados en el DOG
Galicia no fija una superficie mínima total única: el programa mínimo de vivienda (Anexo I de la NHV-2010, modificada por el Decreto 128/2023) se define por piezas — estancia mayor de al menos 25 m², cocina de 5 m² (integrable en la estancia), baño de 5 m², lavadero y tendedero de 1,5 m² cada uno y 1 m² de almacenamiento. Para una vivienda de una estancia, eso suma unos 39 m² útiles.
Verifica el programa exacto de tu proyecto con el Ayuntamiento de A Coruña o con un técnico.
Qué hacer antes de ofertar por un bajo en A Coruña
- Consultar la ficha urbanística de la parcela en el PXOM: es el filtro que decide, por encima del decreto autonómico.
- Verificar con el ayuntamiento los mínimos de habitabilidad aplicables (superficie, altura libre, luz y ventilación del Decreto 29/2010 modificado).
- Confirmar que el local está efectivamente “sin uso” en los términos que maneja la norma autonómica.
- Revisar los estatutos de la comunidad: pueden vetar el cambio aunque la normativa lo facilite.
En nuestra ficha de A Coruña seguimos esta normativa con cada dato citado a su fuente.