001 — manifiesto v. 04 · mayo 2026

El local de barrio es,
todavía, una vivienda
sin descubrir.

En España hay 348.000 locales comerciales vacíos. La mayoría podría ser una casa. Habitalocal es el método para saber cuáles, a qué coste, y bajo qué normativa.

Evaluar mi local Cómo funciona el método

Ver ficha técnica y render 3D →

002 — método

Una decisión técnica,
no una intuición.

Habitalocal lee el local como lo leería un arquitecto y un notario, a la vez. Siete ejes, una nota, sin grises heredados del anterior dueño.

01
Calificación urbanística
Si el PGOU del municipio permite el cambio de uso a residencial en esa calle, en esa planta, sin excepciones.
peso 0.22
02
Habitabilidad
Ventilación cruzada, luz natural en piezas habitables, altura libre mínima y patios suficientes según decreto autonómico.
peso 0.18
03
Estatutos de la comunidad
Cláusulas que prohíben o exigen unanimidad para el cambio. Aquí se cae una parte importante de los expedientes.
peso 0.16
04
Estructura y forjado
Sobrecarga residencial frente a comercial, estado del forjado y posibilidad de saneamiento bajo cota.
peso 0.14
05
Instalaciones
Acometida eléctrica, presión de agua, gas, evacuación a colector y posibilidad real de bajante propia.
peso 0.12
06
Envolvente y ruido
Aislamiento térmico, acústico y exposición a fachada con tráfico, ocio nocturno o industria limítrofe.
peso 0.10
07
Renta de salida
Comparable de venta y de alquiler en la sección censal, contrastado con el coste cerrado de obra y licencia.
peso 0.08

003 — por qué importa

Datos, no ambiente.

Comparado con la obra nueva, un local bien convertido cuesta menos, tarda menos y se alquila antes. Lo que sigue son números de proyectos cerrados entre 2022 y 2025 (rangos orientativos de mercado, no datos propios).

FIG. 01 Coste por m² útil terminado · €/m² · rangos de mercado

2.480 €

Obra nueva
PEM + suelo

1.740 €

Rehabilitación
vivienda → vivienda

1.355 €

Conversión
local → vivienda

965 €

Conversión Habitalocal
expediente cerrado

Fuente · rangos de mercado (estimación orientativa). Excluye IVA y honorarios.

004 — clasificación

Cada local recibe
una nota de A+ a E.

Calculada a partir de los siete ejes. Auditable. Reproducible. No depende del comercial que te lo enseña ni del color del bar que tenía antes.

grado A —

Ver los expedientes completos →

A+Convertible sin obra estructural

AConvertible con obra menor

A —Convertible, requiere refuerzo

BViable con licencia de cambio de uso

CViable solo con acuerdo de comunidad

DNo recomendable

EInviable por norma

005 — expedientes

Tres locales,
tres respuestas honestas.

Cada expediente trae los planos del antes y del después, a la misma escala, con cotas. Si un proyecto necesita más papel que palabras, así te lo enseñamos.

006 — mapa de oportunidad

Zonas con grado A
y A —, esta semana.

Disponibilidad actualizada cada lunes a las 09:00 CET · 27 expedientes abiertos hoy

007 — los pasos, en orden

Lo que pasa
desde que nos llamas.

·01~ 3 min
Diagnóstico con el agente
Subes la referencia catastral y 3 fotos. El agente Habitalocal cruza PGOU, estatutos públicos y comparables. Descarta lo inviable antes de cobrar un euro.
·02+ 7 días
Visita técnica
Arquitecto colegiado, dos horas en el local. Medición láser, fotos de instalaciones, lectura de fachada.
·03+ 14 días
Informe Habitalocal
PDF de 14–18 páginas con nota A–E, presupuesto orientativo a tres escenarios y riesgos firmados.
·04+ 30 días
Contrato de arras
Solo si vas a comprar. Cláusula resolutoria por denegación de cambio de uso, redactada por nuestro notario.
·05+ 90 días
Proyecto y licencia
Proyecto básico y de ejecución, visado, gestión municipal completa hasta concesión.
·06+ 150 días
Obra a precio cerrado
Constructora propia o de la red, según ciudad. Penalización diaria por retraso desde el día 1.
·07+ 270 días
Cédula y entrega
Final de obra, cédula de habitabilidad, alta de suministros, fotos de inmobiliaria y llaves.

008 — qué cuesta de verdad

Un presupuesto
sin sorpresas tristes.

Desglose medio para un local de 80 m² útiles, planta baja con patio, en capital de provincia. Tu informe lleva tu local con tus números.

partida	rango	incluye	quién lo cobra
Informe Habitalocal	890 €	Visita, plano, nota, presupuesto orientativo	Habitalocal
Proyecto técnico	3.400 – 5.200 €	Básico, ejecución, visado y dirección de obra	Arquitecto colegiado
Licencia y tasas	1.900 – 4.100 €	ICIO, tasa urbanística, ocupación de vía	Ayuntamiento
Obra completa	62.000 – 98.000 €	Demolición, instalaciones, acabados, baño y cocina	Constructora
Notaría y registro	1.400 – 2.100 €	Escritura de obra nueva, cambio de uso, registro	Notaría / registro
Cédula de habitabilidad	180 – 320 €	Visita técnica autonómica y emisión	Comunidad autónoma
Total medio cerrado (ejemplo orientativo)	72.000 – 108.000 €	IVA no incluido	—

009 — preguntas honestas

Lo que casi nadie
cuenta en la visita.

¿Y si la comunidad de vecinos vota que no?+

Depende de los estatutos. Si exigen unanimidad, una sola firma basta para bloquearlo. Por eso lo miramos antes de que firmes nada: una parte importante de los expedientes caen aquí y no en obra.

¿Puedo hacerlo si el local es alquilado?+

No, salvo que el propietario lo asuma como obra suya. Pero podemos preparar el expediente y proponérselo con números cerrados, una vía que suele funcionar cuando los números cuadran.

¿Cuánto se pierde en m² al convertir?+

Entre un 8 % y un 14 % de media. La diferencia entre m² catastrales y m² habitables se la come el patio que hay que abrir, los pasos y el espesor de los nuevos tabiques.

¿Cuánto tarda la licencia, de verdad?+

En Barcelona, 9 a 14 meses. Madrid, 6 a 10. Valencia, 4 a 8. Bilbao, 5 a 9. Sevilla, 7 a 11. Son plazos orientativos por ciudad.

¿Y si en la calle no dejan?+

Algunos planes generales protegen el comercio en planta baja en ciertas calles. Lo vemos en cinco minutos. Si tu calle está protegida, no hay vivienda, y te lo decimos antes del informe.

¿Quién firma el proyecto?+

Arquitectos colegiados de la red Habitalocal en cada ciudad, con visado del colegio territorial y seguro de responsabilidad civil específico para cambio de uso.

El local de barrio es, todavía, una viviendasin descubrir.

Una decisión técnica,no una intuición.

Calificación urbanística

Habitabilidad

Estatutos de la comunidad

Estructura y forjado

Instalaciones

Envolvente y ruido

Renta de salida

Datos, no ambiente.

Cada local recibeuna nota de A+ a E.

Tres locales,tres respuestas honestas.

Zonas con grado Ay A —, esta semana.

Lo que pasadesde que nos llamas.

Diagnóstico con el agente

Visita técnica

Informe Habitalocal

Contrato de arras

Proyecto y licencia

Obra a precio cerrado

Cédula y entrega

Un presupuestosin sorpresas tristes.

Lo que casi nadiecuenta en la visita.

Mándanos un local.Te decimos si vale,en siete días.