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C−HBL
VIANA DO CASTELO · COSTA

Viana do Castelo

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Margen financiero negativo con precio vivienda de 1810€/m²

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Coordenadas
41,69° N · 8,83° O
Región
Viana do Castelo
Precio vivienda
1810 €/m²
Valoración
25 / 100
Veredicto HabitalocalVIANA-DO-CASTELO · C−28 / V / 2026
El precio de mercado en Viana do Castelo no cubre el coste de obra de conversión; solo viable en casos excepcionales de local adquirido muy por debajo de mercado.
Ciudad costera con demanda turística y residencial estable
Clima atlántico suave, sin estrés térmico extremo
Margen financiero negativo: precio vivienda no cubre local + obra
Restricciones patrimoniales del centro histórico (PDM/ARU) sin confirmar
Monumento Descobrimentos Viana do Castelo
© Joseolgon · CC0Monumento Descobrimentos, plaza histórica Viana do Castelo
41,69° N · 8,83° O · Viana do Castelo

Viana do Castelo

Precio vivienda1810€/m²INE Portugal · conf. 88
Población residente36 148habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio18,1°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual1986mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Urbanística58Luz natural68Ratio útil65Estatutos52Margen obra34

Por encima de la media del dataset en 4 de 5 ejes.

Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.

Viana do Castelo
Media del dataset (110 zonas)
Urbanística
+2
Luz natural
+3
Ratio útil
+0
Estatutos
+2
Margen obra
−24

El precio de mercado en Viana do Castelo no cubre el coste de obra de conversión; solo viable en casos excepcionales de local adquirido muy por debajo de mercado.

ENCAJA SI

  • Ciudad costera con demanda turística y residencial estable
  • Clima atlántico suave, sin estrés térmico extremo
  • Marco legal portugués (ARU) con incentivos fiscais a reabilitação
  • Tipología de fachada costera favorece iluminación natural

NO ENCAJA SI

  • Precio de vivienda 1810€/m² insuficiente para absorber coste de obra
  • Margen bruto estimado negativo tras rehabilitación
  • Precipitación muy alta (1986mm, 141 días lluvia) complica obra y habitabilidad en planta baja
  • Población invernal moderada (36k hab) limita demanda de alquiler residencial

RIESGOS A VIGILAR

  • Margen financiero negativo: precio vivienda no cubre local + obra
  • Restricciones patrimoniales del centro histórico (PDM/ARU) sin confirmar
  • Alta pluviometría puede generar problemas de humedad en locales reconvertidos
  • Mercado pequeño con baja liquidez para venta posterior
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EL LUGAR · VIANA DO CASTELO3 vistas · Wikimedia Commons
01 · Casco
Viana do Castelo 2019 66.jpg
El cascoMonumento público en el corazón de Viana do Castelo© Joseolgon · CC0
02 · Costa
In the streets of Viana III (43339873215).jpg
El litoralCalle comercial del centro histórico© Pedro from Maia (Porto), Portugal · CC BY 2.0
03 · Entorno
In the streets of Viana II (43306457285).jpg
El entornoFachada de arquitectura civil tradicional portuguesa© Pedro from Maia (Porto), Portugal · CC BY 2.0
DETALLE DE LOS FACTORES

Urbanística

Centro histórico de Viana do Castelo con PDM activo; conversión posible pero sujeta a ARU y condicionantes patrimoniais. Sin PGOU/PDM detalhado no se puede confirmar.

confianza 45
B-

Luz natural

Tipología urban-coast con fachada a calle favorece luz natural. Riesgo de patios interiores en edificios históricos densos; planta baja puede ser limitante.

confianza 60
B+

Ratio útil

Edificios de centro histórico portugués suelen tener plantas regulares. Posibles limitaciones por estrutura de pedra y compartimentación histórica.

confianza 58
B

Estatutos

Condomínios en Portugal tienen menor bloqueo estatutario que España, pero en edificios históricos pueden existir restrições de uso. Sin estatutos reales, incertidumbre alta.

confianza 42
C+

Margen obra

price_per_m2 1810€ es estrecho. Local ~35% bajo vivienda ≈1177€/m². Margen bruto ~633€/m² antes de obra (900-1200€/m²): negativo o nulo. Solo viable con local muy barato.

confianza 82
C-
DATOS DE LA ZONA
9 indicadores, 4 dimensiones.
Última actualización · 28 / V / 2026  ·  Confianza media · 85
01
Mercado
inmobiliario
Precio medio de vivienda1810€/m²
conf. 88
02
Demografía
y empleo
Población residente36 148habitantes
conf. 80
03
Clima
y confort
Días > 30 °C0días/año
conf. 86
Días > 35 °C0días/año
conf. 86
Días de lluvia141días/año
conf. 86
Lluvia anual1986mm/año
conf. 86
Mar (julio)18,1°C
conf. 82
Máx. media verano22,8°C
conf. 86
Temp. media enero11,9°C
conf. 86
FUENTES
DATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALINE Portugal · Preços da Habitação ao nível local

Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.

Este informe sobre Viana do Castelo es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.

Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.

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