El método
Los cinco factores
habitalocal puntúa el potencial de cambio de uso de local a vivienda con una nota de A+ a C−. Cinco factores dan la nota. Unos se miden con datos reales; otros se estiman y hay que confirmarlos.
Cada eje se puntúa de 0 a 100 y se traduce a una nota. La nota global resume si la operación merece avanzar, observar con cautela o descartarse. La confianza de cada eje baja cuando depende de datos que no están en abierto —como el PGOU concreto o los estatutos de la comunidad.
Viabilidad urbanística
Si el planeamiento municipal (PGOU) permite uso residencial en esa parcela y planta. Es el filtro que más operaciones tumba.
Estimado — confírmalo en el ayuntamiento
Luz natural y ventilación
Si la tipología admite huecos a fachada o patio. Sin luz natural no hay habitación legal.
Estimado por tipología de zona
Ratio útil / construido
Qué fracción del construido queda como útil de vivienda tras tabiques, instalaciones y patios.
Estimado por tipología
Riesgo de estatutos
Probabilidad de encontrar estatutos de comunidad que bloqueen el cambio de uso.
Estimado — requiere lectura legal
Margen vs. obra
Diferencia entre el precio de vivienda y el de local, menos el coste de obra. El número que decide la rentabilidad.
Precio €/m² real (Idealista) + IPV (INE)
La honestidad de los datos
Qué es dato y qué es estimación
El clima procede de Open-Meteo, la fuerza del mercado regional del Índice de Precios de Vivienda del INE, la población del padrón, y el precio €/m² de Idealista cuando está disponible. Sobre eso, los ejes urbanístico y de estatutos son estimaciones: habitalocal no sustituye una consulta al ayuntamiento ni la lectura de los estatutos. Sirve para priorizar zonas y descartar las que no encajan, no para firmar.
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