Veredicto HabitalocalMADRID · B+14 / VI / 2026datos actualizados hace 28 días
El mejor diferencial precio-obra, la peor burocraciaMadrid ofrece el mejor diferencial precio-obra de la península gracias a sus ~4.850 €/m², pero el Plan de Usos por distrito y los estatutos de comunidad pueden alargar la tramitación más de un año: aquí el riesgo no es el margen, es el tiempo.
Precio de vivienda alto que deja margen bruto amplio incluso con obra cara
Demanda residencial estructural muy alta y empleo sólido
Denegación de licencia por incompatibilidad en el planeamiento del distrito
Cláusula estatutaria prohibitiva u oposición de la comunidad
3 de 5 factores con dato verificado; el resto, estimación heurística en estudio. Lo marcamos siempre.
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Cómo leerlo · cada cifra procede de una fuente pública y lleva su nivel de confianza (0–100). Bajo cada dato, qué significa en cristiano.
Precio vivienda5466€/m²posición entre las 110 zonas analizadasLo que cuesta de media comprar un m² de vivienda aquí.MIVAU · conf. 82
Rentabilidad bruta3,1%posición entre las 110 zonas analizadasLo que renta el alquiler en un año sobre el precio de compra, antes de gastos.MIVAU · conf. 80
Alquiler13,97€/m²/mesRenta media de alquiler por m² al mes.MIVAU · conf. 80
Población3 255 944habitantesHabitantes del municipio: el tamaño del mercado de alquiler.Open-Meteo Geocoding · conf. 80
Compraventas▲8,5%Variación en un año del número de compraventas: cómo de activo está el mercado.
Paro (EPA)10,8%Tasa de paro: salud del empleo local y, con ella, de la demanda.
Saturación ago.35%Cuánto crece la población en agosto por turismo.
Días > 35 °C45días/añoDías al año por encima de 35 °C: el calor extremo.
Máx. verano34,5°CMáxima media en verano: confort y coste de aire acondicionado.
Lluvia anual680mm/añoLluvia al año: a más lluvia, más riesgo de humedad en bajos.
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 14 / VI / 2026
Por encima de la media del dataset en 3 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal, un punto de contraste y no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Madrid
Media del dataset (110 zonas)
UrbanísticaB-60+0
Madrid tiene PGOU restrictivo
estimación · en estudio · confianza 40
Luz naturalA-80−2
Zona urbana densa, luz mixta
confianza 80
Ratio útilB+70−3
Edificios antiguos, posible reforma
confianza 60
EstatutosC+50+0
Estatutos comunitarios restrictivos
estimación · en estudio · confianza 40
Margen obraA+90+35
Precio alto, margen claro
confianza 80
Madrid ofrece el mejor diferencial precio-obra de la península gracias a sus ~4.850 €/m², pero el Plan de Usos por distrito y los estatutos de comunidad pueden alargar la tramitación más de un año: aquí el riesgo no es el margen, es el tiempo.
ENCAJA SI
Precio de vivienda alto que deja margen bruto amplio incluso con obra cara
Demanda residencial estructural muy alta y empleo sólido
Producto premium posible y precio de salida elevado en zonas céntricas
NO ENCAJA SI
Entorno denso de interior que penaliza la luz natural en planta baja
Plan de Usos por distrito con tramitación larga e incierta
Mercado de residencia permanente: la vía vacacional queda descartada
RIESGOS A VIGILAR
Denegación de licencia por incompatibilidad en el planeamiento del distrito
Cláusula estatutaria prohibitiva u oposición de la comunidad
Tramitación de más de 18 meses que erosione el margen financiero
<2.200 2.200–2.800 2.800–3.500 3.500–4.800 >4.800 €/m² sin dato
VALDEFUENTES
HORTALEZA
91
687
tranquilo
ENSANCHE DE VALLECAS
VILLA DE VALLECAS
88
530
medio
ARAVACA
MONCLOA-ARAVACA
84
461
medio
PINAR DEL REY
HORTALEZA
84
460
tranquilo
ALUCHE
LATINA
84
388
medio
PUEBLO NUEVO
CIUDAD LINEAL
84
462
medio
VENTAS
CIUDAD LINEAL
83
415
medio
VILLAVERDE ALTO C.H.
VILLAVERDE
82
265
medio
CANILLAS
HORTALEZA
82
367
tranquilo
PIOVERA
HORTALEZA
82
358
tranquilo
CASCO H.VICALVARO
VICALVARO
81
273
tranquilo
CASCO H.VALLECAS
VILLA DE VALLECAS
81
281
medio
TIMON
BARAJAS
81
228
medio
MIRASIERRA
FUENCARRAL-EL PARDO
81
279
tranquilo
FONTARRON
MORATALAZ
81
234
tranquilo
LAS AGUILAS
LATINA
80
257
medio
VALVERDE
FUENCARRAL-EL PARDO
80
296
tranquilo
PEÑA GRANDE
FUENCARRAL-EL PARDO
80
263
tranquilo
VINATEROS
MORATALAZ
80
139
tranquilo
PUERTA DEL ANGEL
LATINA
80
265
medio
MOSCARDO
USERA
80
239
medio
CORRALEJOS
BARAJAS
80
219
medio
CANILLEJAS
SAN BLAS-CANILLEJAS
80
272
medio
EL CAÑAVERAL
VICALVARO
80
199
tranquilo
MARROQUINA
MORATALAZ
80
172
tranquilo
SIMANCAS
SAN BLAS-CANILLEJAS
79
214
medio
MEDIA LEGUA
MORATALAZ
79
141
tranquilo
ORCASITAS
USERA
79
203
medio
VALDEACEDERAS
TETUAN
78
273
medio
LOS ANGELES
VILLAVERDE
78
169
medio
SAN DIEGO
PUENTE DE VALLECAS
78
178
tenso
EL PILAR
FUENCARRAL-EL PARDO
78
177
tranquilo
PRADOLONGO
USERA
78
132
medio
NUMANCIA
PUENTE DE VALLECAS
78
197
tenso
LOS ROSALES
VILLAVERDE
78
138
medio
ALAMEDA DE OSUNA
BARAJAS
78
196
medio
QUINTANA
CIUDAD LINEAL
78
246
medio
VISTA ALEGRE
CARABANCHEL
77
220
medio
EL SALVADOR
SAN BLAS-CANILLEJAS
77
154
medio
BELLAS VISTAS
TETUAN
77
325
medio
CUATRO CAMINOS
TETUAN
77
309
medio
ZOFIO
USERA
77
93
medio
ALMENDRALES
USERA
77
162
medio
HISPANOAMERICA
CHAMARTIN
77
299
medio
SANTA EUGENIA
VILLA DE VALLECAS
77
127
medio
PALOMAS
HORTALEZA
77
148
tranquilo
LUCERO
LATINA
77
149
medio
VALDEZARZA
MONCLOA-ARAVACA
77
185
medio
PAVONES
MORATALAZ
77
48
tranquilo
SAN ISIDRO
CARABANCHEL
76
245
medio
PALOMERAS SURESTE
PUENTE DE VALLECAS
76
126
tenso
REJAS
SAN BLAS-CANILLEJAS
76
123
medio
ENTREVIAS
PUENTE DE VALLECAS
76
83
tenso
ALMENARA
TETUAN
76
187
medio
VALDEMARIN
MONCLOA-ARAVACA
76
158
medio
PALOMERAS BAJAS
PUENTE DE VALLECAS
76
91
tenso
ARCOS
SAN BLAS-CANILLEJAS
76
73
medio
ROSAS
SAN BLAS-CANILLEJAS
76
140
medio
PROSPERIDAD
CHAMARTIN
76
192
medio
CASCO H.BARAJAS
BARAJAS
76
126
medio
EL PLANTIO
MONCLOA-ARAVACA
76
135
medio
PORTAZGO
PUENTE DE VALLECAS
76
92
tenso
AEROPUERTO
BARAJAS
76
35
medio
HORCAJO
MORATALAZ
76
10
tranquilo
VALDEBERNARDO
VICALVARO
76
29
tranquilo
COSTILLARES
CIUDAD LINEAL
76
103
medio
ADELFAS
RETIRO
75
146
tranquilo
CIUDAD UNIVERSITARIA
MONCLOA-ARAVACA
75
242
medio
COSTILLARES
CIUDAD LINEAL
75
127
medio
COLINA
CIUDAD LINEAL
75
100
medio
BUENAVISTA
CARABANCHEL
75
193
medio
OPAÑEL
CARABANCHEL
75
161
medio
EL SALVADOR
SAN BLAS-CANILLEJAS
75
28
medio
LA PAZ
FUENCARRAL-EL PARDO
75
92
tranquilo
CONCEPCION
CIUDAD LINEAL
75
136
medio
CAMPAMENTO
LATINA
75
103
medio
SAN PASCUAL
CIUDAD LINEAL
75
122
medio
APOSTOL SANTIAGO
HORTALEZA
75
107
tranquilo
SAN JUAN BAUTISTA
CIUDAD LINEAL
75
113
medio
VALDERRIVAS
VICALVARO
75
24
tranquilo
AMPOSTA
SAN BLAS-CANILLEJAS
75
26
medio
SAN CRISTOBAL
VILLAVERDE
75
36
medio
PUERTA BONITA
CARABANCHEL
74
141
medio
CASTILLEJOS
TETUAN
74
157
medio
COMILLAS
CARABANCHEL
74
123
medio
FUENTELARREINA
FUENCARRAL-EL PARDO
74
44
tranquilo
ORCASUR
USERA
74
60
medio
SAN FERMIN
USERA
74
111
medio
BUTARQUE
VILLAVERDE
74
64
medio
CASCO H.BARAJAS
BARAJAS
74
53
medio
CUATRO VIENTOS
LATINA
74
30
medio
HELLIN
SAN BLAS-CANILLEJAS
74
24
medio
PACIFICO
RETIRO
73
355
tranquilo
CIUDAD JARDIN
CHAMARTIN
73
208
medio
CASA DE CAMPO
MONCLOA-ARAVACA
73
141
medio
CASTILLA
CHAMARTIN
73
120
medio
ABRANTES
CARABANCHEL
73
76
medio
ATALAYA
CIUDAD LINEAL
73
25
medio
AEROPUERTO
BARAJAS
72
32
medio
CORRALEJOS
BARAJAS
72
26
medio
EL VISO
CHAMARTIN
72
320
medio
CANILLEJAS
SAN BLAS-CANILLEJAS
72
138
medio
LOS CARMENES
LATINA
71
49
medio
LEGAZPI
ARGANZUELA
71
84
medio
REJAS
SAN BLAS-CANILLEJAS
70
34
medio
TIMON
BARAJAS
69
41
medio
NIÑO JESUS
RETIRO
68
214
tranquilo
DELICIAS
ARGANZUELA
68
176
medio
FUENTE DEL BERRO
SALAMANCA
68
171
tenso
IMPERIAL
ARGANZUELA
68
180
medio
ATOCHA
ARGANZUELA
67
22
medio
EL PARDO
FUENCARRAL-EL PARDO
67
41
tranquilo
ARGUELLES
MONCLOA-ARAVACA
66
191
medio
IBIZA
RETIRO
65
348
tranquilo
TRAFALGAR
CHAMBERI
65
538
tranquilo
CHOPERA
ARGANZUELA
65
139
medio
RIOS ROSAS
CHAMBERI
64
398
tranquilo
VALLEHERMOSO
CHAMBERI
64
225
tranquilo
ARAPILES
CHAMBERI
62
338
tranquilo
GAZTAMBIDE
CHAMBERI
62
290
tranquilo
PALOS DE MOGUER
ARGANZUELA
62
80
medio
LOS JERONIMOS
RETIRO
62
226
tranquilo
ALMAGRO
CHAMBERI
62
421
tranquilo
LISTA
SALAMANCA
59
126
tenso
GOYA
SALAMANCA
58
192
tenso
CASTELLANA
SALAMANCA
57
149
tenso
RECOLETOS
SALAMANCA
57
252
tenso
ALAMEDA DE OSUNA
BARAJAS
48
82
medio
EMBAJADORES
CENTRO
48
677
tenso
UNIVERSIDAD
CENTRO
46
681
tenso
JUSTICIA
CENTRO
41
528
tenso
CORTES
CENTRO
34
281
tenso
SOL
CENTRO
30
194
tenso
Índice propio reproducible (densidad de licencias, nivel de protección e inspecciones por zona). Hecho antes: licencias residenciales concedidas en el barrio (2015–2026). Convivencia: detenciones por 1.000 hab. y distrito (Policía Municipal · proxy de actuaciones, no de delitos). Orientación con datos públicos; no sustituye la consulta al ayuntamiento ni el proyecto de un técnico.
Cada municipio tiene su propio PGOU y sus datos —la fricción barrio a barrio de arriba es de la ciudad. Estos a menudo son la entrada más asequible al cambio de uso; el €/m² es el valor tasado oficial de vivienda.
Locales en estado cerrado según el censo municipal (dato oficial), en los barrios con menos fricción urbanística. Candidatos a cambio de uso; sin precio (el censo no es un portal de venta). Verifica disponibilidad, propiedad y viabilidad.
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Este informe sobre Madrid es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
© tnarik · CC BY-SA 2.0Plaza icónica de Madrid que identifica el centro de la capital
