Calculadora
¿Sale el cambio de uso en tu caso?
Introduce los números de tu operación (precio del local, precio y alquiler de vivienda en la zona, obra y los factores físicos) y obtén una lectura honesta de margen, rentabilidad del alquiler y viabilidad. Es una orientación: no sustituye al análisis legal ni a un técnico.
Margen ajustado: 200 €/m² tras obra. Validar números reales.
- Margen tras obra
- 200 €/m²
- Margen total
- 13.500 €
- Gap local↔vivienda
- 46.2%
- Yield bruto
- 5.08%
Para quién tiene sentido. Sale en condiciones normales, pero el escenario malo aprieta. Es para quien controla la obra, tiene colchón y aguanta plazos — no para quien necesita liquidez rápida.
Cuándo NO. No la hagas si no puedes asumir el escenario malo (-260 €/m², en pérdidas), si necesitas liquidez a corto, o si no cierras el coste de obra antes de comprar.
- Luz y ventilación: Ventanas a fachada o patio: habitabilidad viable por luz/ventilación.
- Altura libre: Altura suficiente para vivienda.
- Acceso desde calle: Acceso directo en condiciones.
- Huecos a fachada: Fachada con huecos: facilita habitabilidad.
Supuestos aplicados (1)
- Asumido 0.75 (útil/construido típico).
Viabilidad ECONÓMICA, no legal. No sustituye consulta urbanística (PGOU) ni de comunidad.