Urbanística
Setúbal tem PDM ativo com ARU em zonas históricas; conversão local→habitação é possível mas exige licença de utilização e conformidade com PDM. Sem dados PGOU/PDM concretos.
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B−HBL
SETÚBAL · COSTA
Setúbal
Observar · B−Setúbal: margem financeira apertada, viabilidade urbanística incerta
Veredicto HabitalocalSETUBAL · B−28 / V / 2026
Preço de 2468€/m² deixa margem quase nula após obra; só avançar se local adquirido >20% abaixo mercado ou em ARU com benefícios fiscais.
© Poco a poco · CC BY 3.0Ribera de Setúbal identifica la ciudad portuguesa38,52° N · 8,89° O · Setúbal
Setúbal
Precio vivienda2468€/m²INE Portugal · conf. 88
Población residente118 166habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio18,8°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual920mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 4 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Setúbal
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- +2
- Luz natural
- +2
- Ratio útil
- +0
- Estatutos
- +2
- Margen obra
- −4
Preço de 2468€/m² deixa margem quase nula após obra; só avançar se local adquirido >20% abaixo mercado ou em ARU com benefícios fiscais.
ENCAJA SI
- Clima atlântico ameno favorece habitação permanente e arrendamento estável
- Cidade com procura habitacional real (118k hab.) e mercado de arrendamento ativo
- Zonas ARU permitem IVA reduzido (6%) e isenções fiscais em reabilitação
- Localização costeira com potencial de valorização a médio prazo
NO ENCAJA SI
- Margem financeira negativa ou nula ao preço médio de mercado sem incentivos
- Risco urbanístico elevado sem consulta prévia ao PDM e ARU municipal
- Tecido histórico denso pode inviabilizar luz natural mínima exigida por lei
RIESGOS A VIGILAR
- Obra de 900-1200€/m² absorve toda a margem bruta ao preço atual de 2468€/m²
- Licença de utilização para habitação pode ser recusada fora de ARU ou sem cércea adequada
- Estatutos de condomínio ou oposição de condóminos podem bloquear a conversão
- Mercado de Setúbal menos líquido que Lisboa/Porto: saída mais lenta se projeto falhar
EL LUGAR · SETÚBAL3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
B-
Luz natural
Cidade costeira com tecido urbano misto; pisos térreos em ruas largas ou frente de água têm boa exposição solar. Núcleo histórico denso pode limitar luz em lotes interiores.
confianza 62Ratio útil
Edificado misto dos anos 60-90 com pés-direito razoáveis (~2,8-3,2m). Locais comerciais típicos permitem ratio útil 70-78% após obra; pátios traseiros escassos em centro.
confianza 60Estatutos
Condomínios em Setúbal raramente têm estatutos restritivos explícitos, mas assembleia de condóminos pode opor-se. Risco moderado-alto sem acesso aos estatutos reais do edifício.
confianza 45Margen obra
Price 2468€/m² (zona watch). Local ~35% abaixo ≈1604€/m². Margem bruta ~864€/m² antes de obra (900-1200€/m²). Margem nula a negativa sem compra abaixo de mercado ou obra low-cost.
confianza 82DATOS DE LA ZONA
9 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Precio medio de vivienda2468€/m²
conf. 88
02
Demografíay empleo
Población residente118 166habitantes
conf. 80
03
Climay confort
Días > 30 °C59días/año
conf. 86
Días > 35 °C16días/año
conf. 86
Días de lluvia98días/año
conf. 86
Lluvia anual920mm/año
conf. 86
Mar (julio)18,8°C
conf. 82
Máx. media verano31,1°C
conf. 86
Temp. media enero12,8°C
conf. 86
DATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALINE Portugal · Preços da Habitação ao nível local
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre Setúbal es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
Calcula tu caso con la calculadora de viabilidad →