Cadaqués
El m² más alto de la Brava norte, bajo doble protección
Observar · C3 de 5 factores con dato verificado; el resto, estimación heurística en estudio. Lo marcamos siempre.
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© Berthold Werner · CC BY-SA 4.0caserío blanco a pie de mar con locales en planta baja que identifica CadaquésCadaqués
Cómo leerlo · cada cifra procede de una fuente pública y lleva su nivel de confianza (0–100). Bajo cada dato, qué significa en cristiano.
Por encima de la media del dataset en 0 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal, un punto de contraste y no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
- UrbanísticaC40−20
Zona aislada, acceso complicado
estimación · en estudio · confianza 40 - Luz naturalA-80−2
Pueblo costero, fachada con luz natural
confianza 80 - Ratio útilB-60−13
Edificios antiguos, posible necesidad de reforma
confianza 60 - EstatutosC-30−20
Zona exclusiva, posible restricción de uso
estimación · en estudio · confianza 40 - Margen obraC-20−35
Precio por m² alto, margen ajustado
confianza 80
Cadaqués tiene el precio por m² más alto de su entorno y demanda premium de segunda residencia, pero el Parque Natural de Cap de Creus y el casco histórico protegido convierten la viabilidad urbanística en la barrera crítica antes de comprometer capital.
ENCAJA SI
- Precio de vivienda muy alto que da margen bruto holgado sobre coste de obra
- Exclusividad máxima: demanda premium de segunda residencia
- Comunidades pequeñas que reducen el riesgo de bloqueo por estatutos
NO ENCAJA SI
- Cambio de uso muy difícil de obtener entre parque natural y casco protegido
- Rendimiento bajo: la operación se justifica por plusvalía, no por renta
- Acceso complicado que encarece y alarga la logística de obra
RIESGOS A VIGILAR
- Denegación de licencia por PGOU restrictivo y protección paisajística de Cap de Creus
- Sobrecoste de obra por acceso difícil y normativa patrimonial
- Demanda muy concentrada en agosto: rentabilidad estacional frágil
inmobiliario
y empleo
y confort
geográfico
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
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Este informe sobre Cadaqués es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
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