Urbanística
Cadaqués tiene PEIN, PNAP Cap de Creus y casco histórico protegido. Cambio de uso local→vivienda muy restringido por PGOU y normativa paisajística. Alta probabilidad de informe desfavorable.
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B−HBL
CAP DE CREUS · PUEBLO BLANCO PROTEGIDO
Cadaqués
Observar · B−El m² más alto de la Brava norte, bajo doble protección
Veredicto HabitalocalCADAQUES · B−28 / V / 2026
Cadaqués tiene el precio por m² más alto de su entorno y demanda premium de segunda residencia, pero el Parque Natural de Cap de Creus y el casco histórico protegido convierten la viabilidad urbanística en la barrera crítica antes de comprometer capital.
© Berthold Werner · CC BY-SA 4.0caserío blanco a pie de mar con locales en planta baja que identifica Cadaqués42,29° N · 3,28° E · Costa Brava
Cadaqués
Precio vivienda5800EUR/m²máximo Costa Brava · conf. 80
Población residente2894habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio24,9°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual769mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 4 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Cadaqués
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- −14
- Luz natural
- +7
- Ratio útil
- +0
- Estatutos
- +5
- Margen obra
- +30
Cadaqués tiene el precio por m² más alto de su entorno y demanda premium de segunda residencia, pero el Parque Natural de Cap de Creus y el casco histórico protegido convierten la viabilidad urbanística en la barrera crítica antes de comprometer capital.
ENCAJA SI
- Precio de vivienda muy alto que da margen bruto holgado sobre coste de obra
- Exclusividad máxima: demanda premium de segunda residencia
- Comunidades pequeñas que reducen el riesgo de bloqueo por estatutos
NO ENCAJA SI
- Cambio de uso muy difícil de obtener entre parque natural y casco protegido
- Rendimiento bajo: la operación se justifica por plusvalía, no por renta
- Acceso complicado que encarece y alarga la logística de obra
RIESGOS A VIGILAR
- Denegación de licencia por PGOU restrictivo y protección paisajística de Cap de Creus
- Sobrecoste de obra por acceso difícil y normativa patrimonial
- Demanda muy concentrada en agosto: rentabilidad estacional frágil
EL LUGAR · CADAQUÉS3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
C
Luz natural
Village aislado con trama mediterránea abierta, calles estrechas pero fachadas orientadas al mar. Locales en planta baja con fachada exterior tienen buena exposición sur/este. Riesgo de patios interiores en casco antiguo.
confianza 62Ratio útil
Edificación tradicional de pueblo pesquero: plantas bajas con techos altos y fachada directa. Ratio útil/construido estimado 75-82%. Limitaciones por muros de carga y protección patrimonial del casco.
confianza 58Estatutos
Edificios pequeños de pocas plantas típicos de pueblo; comunidades reducidas con menos vetos estadísticos. Sin datos de estatutos reales. Riesgo moderado-bajo por escala, pero protección patrimonial puede bloquear obras.
confianza 45Margen obra
Price_per_m2 vivienda 5800€. Local estimado ~3770€/m² (−35%). Coste obra 1000€/m². Margen bruto ~1030€/m² antes de impuestos y gestión. Precio >3500€ → margen claro pese a yield bajo (3.6%).
confianza 72DATOS DE LA ZONA
30 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Compraventas interanual10,52value
conf. 88
Exclusivity score920-100
conf. 80
Índice IPV193,427índice (2015=100)
conf. 88
IPV interanual10,9%
conf. 88
Precio medio de vivienda5800EUR/m²
conf. 80
Yield bruto de alquiler3,6%
conf. 80
02
Demografíay empleo
Población en agosto9200people
conf. 80
Población residente2894habitantes
conf. 80
Saturación turística (ago.)86
conf. 80
Tasa de empleo (EPA)53,47value
conf. 88
Tasa de paro (EPA)12,5value
conf. 88
03
Climay confort
Días > 30 °C39días/año
conf. 86
Días > 35 °C5días/año
conf. 86
Días de lluvia87días/año
conf. 86
Lluvia anual769mm/año
conf. 86
Mar (julio)24,9°C
conf. 82
Máx. media verano29,8°C
conf. 86
Temp. media enero10°C
conf. 86
04
Contextogeográfico
access_score380-100
conf. 80
distance_bcn_km175km
conf. 80
Distancia al aeropuerto80km
conf. 80
family_score520-100
conf. 80
fragility_score580-100
conf. 80
market_compraventa_12m15 033value
conf. 88
market_obra_nueva_pct21,9value
conf. 88
Playas con Bandera Azul2count
conf. 80
rental_pressure_score680-100
conf. 80
road_accessGI-614 — 50 curvas desde Rosestext
conf. 80
saturation_jun_pct38
conf. 80
tramontana_days_year95días
conf. 80
DATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALADEAC — Banderas AzulesOFFICIALAjuntament de CadaquésOFFICIALCasa-Museu Salvador Dalí (Portlligat)OFFICIALINE España · Índice de Precios de Vivienda (IPV) por CCAAOFFICIALMeteocatOFFICIALParc Natural Cap de CreusOFFICIALPatronat Costa Brava Girona
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre Cadaqués es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
Calcula tu caso con la calculadora de viabilidad →