Urbanística
Puerto pesquero con planta baja comercial histórica; cambio de uso posible pero requiere PGOU Ràpita y licencia municipal. Sin datos PGOU, incertidumbre alta.
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CHBL
DELTA DEL EBRO · COSTA
La Ràpita
Descartar · CMargen negativo: precio vivienda 1750€/m² no cubre local+obra
Veredicto HabitalocalLA-RAPITA · C28 / V / 2026
Con vivienda a 1750€/m², el diferencial local-vivienda no absorbe los 900-1200€/m² de obra; solo el yield 6.2% podría justificarlo en alquiler puro, no en venta.
© Poco a poco · CC BY-SA 3.0Patrimonio portuario del Delta del Ebro con transformación a residencial40,62° N · 0,60° E · Delta del Ebro
La Ràpita
Precio vivienda1750EUR/m²Idealista Q1 2026 mediano · conf. 80
Población residente15 511habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio28,4°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual724mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 3 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
La Ràpita
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- −4
- Luz natural
- +7
- Ratio útil
- +3
- Estatutos
- +8
- Margen obra
- −24
Con vivienda a 1750€/m², el diferencial local-vivienda no absorbe los 900-1200€/m² de obra; solo el yield 6.2% podría justificarlo en alquiler puro, no en venta.
ENCAJA SI
- Yield 6.2% atractivo para estrategia de alquiler vacacional (temporada jun-oct)
- Municipio pequeño con menor riesgo de estatutos restrictivos
- Tipología portuaria con buena luz natural y planta diáfana aprovechable
- IPV +10.9% interanual indica mercado en apreciación
NO ENCAJA SI
- Precio vivienda 1750€/m² genera margen de venta negativo tras obra
- Alta estacionalidad (18% ocupación enero vs 78% agosto): ingresos muy concentrados
- Exclusivity score 28/100: mercado de bajo poder adquisitivo, difícil repercutir coste reforma
- Rental pressure score 41: demanda de alquiler moderada, no garantiza ocupación anual
RIESGOS A VIGILAR
- Margen financiero negativo en escenario de venta: pérdida estimada >400€/m²
- PGOU Ràpita puede restringir cambio de uso en zona portuaria o frente marítimo
- Estacionalidad extrema: 5 meses productivos, 4 meses muy quietos, riesgo de vacancia
- Calentamiento climático +0.81/década y 10.5 días de viento >70km/h: riesgo en fachadas costeras
EL LUGAR · LA RÀPITA3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
C+
Luz natural
Pueblo costero de baja densidad, locales con fachada exterior frecuentes. Puerto pesquero favorece orientaciones abiertas, aunque planta baja puede tener altura libre limitada.
confianza 62Ratio útil
Tipología de local portuario suele tener planta diáfana aprovechable. Ratio útil/construido estimado 75-82%. Sin planos, incertidumbre moderada sobre instalaciones y estructura.
confianza 55Estatutos
Municipio pequeño (15.5k hab), comunidades de propietarios menos restrictivas que en grandes ciudades. Riesgo moderado; estatutos específicos desconocidos sin documentación.
confianza 50Margen obra
price_per_m2 vivienda 1750€. Local ~35% menos ≈1138€. Coste obra 900-1200€/m². Margen neto: 1750-1138-1050 ≈ -438€/m². Precio demasiado bajo para absorber obra. Solo viable si yield alquiler compensa largo plazo.
confianza 78DATOS DE LA ZONA
36 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Compraventas interanual10,38value
conf. 88
Exclusivity score280-100
conf. 80
Índice IPV193,427índice (2015=100)
conf. 88
IPV interanual10,9%
conf. 88
Precio medio de vivienda1750EUR/m²
conf. 80
Yield bruto de alquiler6,2%
conf. 80
02
Demografíay empleo
Población en agosto17 500people
conf. 80
Población residente15 511habitantes
conf. 80
Saturación turística (ago.)780-100
conf. 80
Tasa de empleo (EPA)51,79value
conf. 88
Tasa de paro (EPA)12,6value
conf. 88
03
Climay confort
Días > 30 °C53días/año
conf. 86
Días > 35 °C4días/año
conf. 86
Días de lluvia78días/año
conf. 86
Lluvia anual724mm/año
conf. 86
Mar (julio)28,4°C
conf. 82
Máx. media verano31,3°C
conf. 86
Temp. media enero9,5°C
conf. 86
04
Contextogeográfico
access_score760-100
conf. 80
climate_heat_warming_decade0,81value
conf. 85
climate_precip_days_above_50mm1,17value
conf. 85
climate_storm_days_above_70kmh10,5value
conf. 85
climate_tramuntana_proxy_days6value
conf. 85
distance_bcn_km188km
conf. 80
Distancia al aeropuerto81km
conf. 80
family_score840-100
conf. 80
fragility_score640-100
conf. 80
market_compraventa_12m17 277value
conf. 88
market_obra_nueva_pct15,3value
conf. 88
Playas con Bandera Azul3count
conf. 80
rental_pressure_score410-100
conf. 80
restaurants_michelin0count
conf. 80
saturation_jan_pct180-100
conf. 80
saturation_jun_pct320-100
conf. 80
seasonality_curvejunio-octubre productiva; nov-mar muy quietatext
conf. 80
train_to_bcn_min95min
conf. 80
DATASETIdealista — preciuos m² Sant CarlesDATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALADEAC — Bandera Azul (Catalunya)OFFICIALAjuntament de Sant Carles de la RàpitaOFFICIALINE España · Índice de Precios de Vivienda (IPV) por CCAAOFFICIALParc Natural del Delta de l'Ebre (Generalitat)OFFICIALPatronat de Turisme de la Costa DauradaOFFICIALServei Meteorològic de Catalunya — Meteocat
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre La Ràpita es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
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