Urbanística
Granada tiene PGOU restrictivo en centro histórico (Albaicín, BIC). Cambio de uso posible en ensanche pero requiere licencia municipal y compatibilidad zonal. Sin datos PGOU específicos.
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C−HBL
ANDALUCÍA · INTERIOR
Granada
Descartar · C−Granada: precio/m² insuficiente para absorber coste de obra con margen
Veredicto HabitalocalGRANADA · C−28 / V / 2026
Con vivienda a 2050€/m² y obra a ~1050€/m², el margen bruto es negativo o nulo; solo viable en locales con precio muy bajo y ubicación prime con yield de alquiler alto.
© Zarateman · CC BY-SA 4.0Calle histórica con planta baja comercial y viviendas superiores37,19° N · 3,61° O · Andalucía · interior
Granada
Precio vivienda2050€/m²idealista.com · conf. 65
Población residente233 532habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Lluvia anual714mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
Máx. verano35,8°COpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 0 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Granada
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- −4
- Luz natural
- −3
- Ratio útil
- −5
- Estatutos
- −5
- Margen obra
- −14
Con vivienda a 2050€/m² y obra a ~1050€/m², el margen bruto es negativo o nulo; solo viable en locales con precio muy bajo y ubicación prime con yield de alquiler alto.
ENCAJA SI
- Yield 5.8% razonable si se destina a alquiler residencial o turístico
- IPV interanual +12.4% indica revalorización activa del mercado
- Alta demanda universitaria y turística sostiene ocupación
- Clima soleado (110 días >30°C) atractivo para alquiler vacacional
NO ENCAJA SI
- Precio vivienda 2050€/m² deja margen bruto negativo tras obra
- Paro del 22.4% limita demanda solvente de compra
- Casco histórico con restricciones BIC y PGOU muy condicionante
- Exclusivity score bajo (42/100) reduce potencial de venta premium
RIESGOS A VIGILAR
- Margen financiero negativo: precio de venta no cubre local + obra en escenario estándar
- PGOU Granada con zonas de protección histórica que pueden impedir cambio de uso
- Estatutos comunitarios bloqueantes en edificios del centro histórico
- Coste de obra puede escalar en inmuebles protegidos o con patologías estructurales
EL LUGAR · GRANADA3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
C+
Luz natural
Ciudad inland densa con calles estrechas en casco histórico. Ensanche ofrece mejor orientación. 110 días >30°C garantizan luz solar abundante pero fachadas interiores penalizan.
confianza 58Ratio útil
Locales en casco antiguo suelen ser irregulares y profundos. Ensanche permite mejor distribución. Ratio útil estimado 70-78% según tipología. Techos altos típicos favorecen habitabilidad.
confianza 55Estatutos
Edificios plurifamiliares urbanos densos: riesgo moderado-alto de estatutos que bloqueen el cambio. Sin acceso a estatutos reales. Comunidades antiguas en Granada centro suelen ser conservadoras.
confianza 40Margen obra
price_per_m2 vivienda 2050€. Local estimado ~1333€/m² (−35%). Coste obra 900-1200€/m². Margen bruto: 2050−1333−1050≈−333€/m². Precio en umbral crítico; margen prácticamente nulo o negativo.
confianza 62DATOS DE LA ZONA
19 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Compraventas interanual6,2%
conf. 58
Exclusivity score420-100
conf. 55
Índice IPV185,917índice (2015=100)
conf. 88
IPV interanual12,4%
conf. 88
Precio medio de vivienda2050€/m²
conf. 65
Yield bruto de alquiler5,8%
conf. 62
02
Demografíay empleo
Población en agosto215 000habitantes
conf. 55
Población residente233 532habitantes
conf. 80
Saturación turística (ago.)38%
conf. 55
Tasa de empleo (EPA)51,8%
conf. 63
Tasa de paro (EPA)22,4%
conf. 65
03
Climay confort
Días > 30 °C110días/año
conf. 86
Días > 35 °C64días/año
conf. 86
Días de lluvia81días/año
conf. 86
Lluvia anual714mm/año
conf. 86
Máx. media verano35,8°C
conf. 86
Temp. media enero8,3°C
conf. 86
04
Contextogeográfico
Distancia al aeropuerto17km
conf. 70
Playas con Bandera Azul0count
conf. 70
DATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)OFFICIALINE España · Índice de Precios de Vivienda (IPV) por CCAA
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre Granada es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
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