Urbanística
Altea tiene PGOU con casco histórico protegido (cúpula azul). Cambio de uso posible en planta baja fuera del BIC, pero requiere licencia municipal y compatibilidad de uso residencial en zona comercial.
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BHBL
COSTA BLANCA · COSTA
Altea
Observar · BAltea: margen viable pero casco histórico exige due diligence urbanística
Veredicto HabitalocalALTEA · B28 / V / 2026
Con 3850€/m² y 320 días de sol el número funciona, pero el PGOU del casco histórico y los estatutos de comunidad son los cuellos de botella que pueden bloquear la operación.
© StellarD · CC BY-SA 4.0Espacio público de Altea junto a iglesia icónica, transformación de locales a residencia con patrimonio38,60° N · 0,05° O · Costa Blanca
Altea
Precio vivienda3850EUR/m²— · conf. 80
Población residente23 780habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio27,7°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual422mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 5 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Altea
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- +6
- Luz natural
- +13
- Ratio útil
- +7
- Estatutos
- +5
- Margen obra
- +24
Con 3850€/m² y 320 días de sol el número funciona, pero el PGOU del casco histórico y los estatutos de comunidad son los cuellos de botella que pueden bloquear la operación.
ENCAJA SI
- Precio de vivienda >3500€/m² genera margen neto positivo incluso con obra completa
- 320 días de sol y tipología costera favorecen iluminación natural en fachada exterior
- IPV +13.5% interanual y demanda expat 38% sostienen valor de salida y alquiler
- Yield 4.6% viable para estrategia de alquiler turístico o residencial
- Estacionalidad alta (verano 35.000 hab) amplía mercado de alquiler vacacional
NO ENCAJA SI
- Casco histórico con protección BIC limita intervenciones estructurales y cambios de uso
- Margen neto estrecho si obra supera 1.100€/m² o local se compra sin descuento suficiente
- Saturación turística agosto 82% puede generar restricciones municipales a nuevas viviendas turísticas
- Paro 12.87% limita demanda de alquiler residencial de larga duración
RIESGOS A VIGILAR
- PGOU Altea puede no permitir cambio de uso residencial en zonas comerciales del casco histórico
- Estatutos de comunidad en edificios mixtos turísticos pueden bloquear el cambio por mayoría
- Regulación autonómica valenciana sobre vivienda turística en zonas saturadas puede restringir el uso final
- Compra de local sin descuento suficiente elimina el margen neto de la operación
EL LUGAR · ALTEA3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
B
Luz natural
320 días de sol/año y tipología de pueblo costero mediterráneo con fachadas exteriores favorecen iluminación natural. Riesgo en locales entre medianeras del casco antiguo.
confianza 70Ratio útil
Locales en pueblo costero suelen tener planta diáfana con buena ratio útil/construido (~85%). Posibles limitaciones de altura libre en edificios históricos del casco.
confianza 65Estatutos
Comunidades en zonas turísticas consolidadas suelen tener estatutos restrictivos o mayorías difíciles. Sin acceso a estatutos concretos, riesgo moderado-alto en edificios mixtos.
confianza 50Margen obra
price_per_m2 vivienda 3850€. Local estimado ~2500€/m² (35% descuento). Margen bruto ~1350€/m² antes de obra (900-1200€/m²). Margen neto ajustado pero positivo; yield 4.6% refuerza rentabilidad en alquiler.
confianza 72DATOS DE LA ZONA
32 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Compraventas interanual3,89value
conf. 88
Exclusivity score680-100
conf. 80
Índice IPV174,969índice (2015=100)
conf. 88
IPV interanual13,5%
conf. 88
Precio medio de vivienda3850EUR/m²
conf. 80
Yield bruto de alquiler4,6%
conf. 80
02
Demografíay empleo
Población en agosto35 000people
conf. 80
Población residente23 780habitantes
conf. 80
Saturación turística (ago.)82
conf. 80
Tasa de empleo (EPA)50,38value
conf. 88
Tasa de paro (EPA)12,87value
conf. 88
03
Climay confort
Días > 30 °C59días/año
conf. 86
Días > 35 °C3días/año
conf. 86
Días de lluvia71días/año
conf. 86
Lluvia anual422mm/año
conf. 86
Mar (julio)27,7°C
conf. 82
Máx. media verano30,8°C
conf. 86
Temp. media enero12,9°C
conf. 86
04
Contextogeográfico
access_score750-100
conf. 80
climate_heat_warming_decade0,09value
conf. 85
climate_precip_days_above_50mm0,33value
conf. 85
climate_storm_days_above_70kmh2,33value
conf. 85
climate_tramuntana_proxy_days0,17value
conf. 85
distance_bcn_km540km
conf. 80
distance_madrid_km470km
conf. 80
Distancia al aeropuerto60km
conf. 80
expat_density_pct38%
conf. 80
family_score710-100
conf. 80
market_compraventa_12m109 364value
conf. 88
market_obra_nueva_pct18,1value
conf. 88
saturation_jan_pct350-100
conf. 80
sun_days_year320días/año
conf. 80
DATASETIdealista — AlteaDATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALADEAC — Banderas AzulesOFFICIALAEMET — AlicanteOFFICIALAjuntament d'AlteaOFFICIALCosta Blanca — Diputación AlicanteOFFICIALINE España · Índice de Precios de Vivienda (IPV) por CCAA
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre Altea es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
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