Urbanística
PDM de Figueira da Foz permite usos mistos en centro histórico y frente costeiro, pero cambio de uso exige licença de utilização e conformidade com RGEU. Sin PGOU/PDM detallado no confirmable.
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C−HBL
COIMBRA · COSTA
Figueira da Foz
Descartar · C−Margen financiero negativo: coste de obra supera el valor de mercado residencial
Veredicto HabitalocalFIGUEIRA-DA-FOZ · C−28 / V / 2026
Con vivienda a 1718€/m² y obra a 900-1200€/m², la operación destruye valor salvo precio de compra del local excepcionalmente bajo o uso turístico-alojamento local que eleve el yield.
© Threeohsix · CC BY-SA 4.0Bloques residenciales con bajos comerciales a pie de calle, el tipo de inmueble convertible40,15° N · 8,86° O · Coimbra
Figueira da Foz
Precio vivienda1718€/m²INE Portugal · conf. 88
Población residente46 600habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio19,2°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual1518mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 4 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Figueira da Foz
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- +2
- Luz natural
- +7
- Ratio útil
- +0
- Estatutos
- +2
- Margen obra
- −30
Con vivienda a 1718€/m² y obra a 900-1200€/m², la operación destruye valor salvo precio de compra del local excepcionalmente bajo o uso turístico-alojamento local que eleve el yield.
ENCAJA SI
- Tipología coastal-resort con buena fachada y luz natural
- PDM potencialmente permisivo en frente costeiro
- Planta diáfana adaptable a distribución residencial
NO ENCAJA SI
- Precio de vivienda 1718€/m² hace inviable cubrir coste de obra
- Mercado residencial débil para absorber producto reformado a precio premium
- Población invernal de 46.600 hab. limita demanda de alquiler estable
RIESGOS A VIGILAR
- Margen financiero negativo incluso con obra en banda baja (900€/m²)
- Estatutos de condomínio pueden bloquear cambio de uso sin unanimidad
- Estacionalidad turística extrema: ingresos concentrados en 2-3 meses si se orienta a alojamento local
- Licença de utilização para habitação puede requerir obras de cumplimiento RGEU que encarecen el proyecto
EL LUGAR · FIGUEIRA DA FOZ3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
B-
Luz natural
Tipología coastal-resort con edificación en manzana abierta y fachadas a rua favorece luz natural. Planta baja con fachada principal orientada a sur/poente ofrece buen potencial lumínico.
confianza 62Ratio útil
Locais comerciais en resort costeiro suelen tener pé-direito alto y planta diáfana, facilitando distribución residencial. Riesgo de pilares estructurales centrales en edificios años 70-90.
confianza 58Estatutos
Condomínios en zona turística pueden tener estatutos restrictivos o fracções autónomas con uso exclusivo comercial. Requiere consulta de título constitutivo y ata de condomínio.
confianza 42Margen obra
price_per_m2 vivienda 1718€ muy por debajo del umbral viable. Local ~35% menos ≈1117€ + obra 900-1200€/m² = coste total 2017-2317€ vs valor final 1718€. Margen negativo estructural.
confianza 85DATOS DE LA ZONA
9 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Precio medio de vivienda1718€/m²
conf. 88
02
Demografíay empleo
Población residente46 600habitantes
conf. 80
03
Climay confort
Días > 30 °C6días/año
conf. 86
Días > 35 °C0días/año
conf. 86
Días de lluvia127días/año
conf. 86
Lluvia anual1518mm/año
conf. 86
Mar (julio)19,2°C
conf. 82
Máx. media verano24,8°C
conf. 86
Temp. media enero11,9°C
conf. 86
DATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALINE Portugal · Preços da Habitação ao nível local
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre Figueira da Foz es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
Calcula tu caso con la calculadora de viabilidad →