Urbanística
Roses es municipio costero con PGOU propio; cambio de uso local→vivienda posible pero sujeto a calificación de suelo y normativa catalana (DL 1/2010). Sin consulta PGOU no se puede confirmar.
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B−HBL
CATALUÑA · COSTA
Roses
Observar · B−Roses: mercado dinámico pero viabilidad urbanística y estatutos pendientes de verificar
Veredicto HabitalocalROSES · B−28 / V / 2026
El fuerte crecimiento de precios (+10.9% YoY) y el clima costero favorecen la operación, pero la incertidumbre sobre PGOU y estatutos de comunidad exige due diligence antes de comprometerse.
© Martorell · CC BY-SA 3.0Patrimonio costero de Roses, Cataluña, con transformación de espacios portuarios42,26° N · 3,18° E · Cataluña
Roses
Población residente19 319habitantesOpen-Meteo Geocoding · conf. 80
Mar · julio25,1°COpen-Meteo Marine · conf. 82
Lluvia anual769mm/añoOpen-Meteo · conf. 86
Máx. verano29,6°COpen-Meteo · conf. 86
LOS CINCO FACTORESMétodo Habitalocal · 28 / V / 2026
Por encima de la media del dataset en 5 de 5 ejes.
Comparado con las 110 zonas analizadas. La media es la referencia interna de Habitalocal — un punto de contraste, no un objetivo: cada finca se confirma por separado.
Roses
Media del dataset (110 zonas)
- Urbanística
- +6
- Luz natural
- +13
- Ratio útil
- +7
- Estatutos
- +5
- Margen obra
- +12
El fuerte crecimiento de precios (+10.9% YoY) y el clima costero favorecen la operación, pero la incertidumbre sobre PGOU y estatutos de comunidad exige due diligence antes de comprometerse.
ENCAJA SI
- Mercado inmobiliario en expansión sostenida (IPV +93% desde 2015, +10.9% YoY)
- Tipología costera de baja densidad favorable para luz natural
- Demanda turística y residencial estacional que sostiene valores de venta y alquiler
- Planta baja con fachada: alta ratio útil y potencial de reforma diáfana
NO ENCAJA SI
- Sin datos de price_per_m2 confirmados: margen real incierto
- Destino turístico con posible restricción a vivienda turística vs. residencial habitual
- Población invernal reducida (19.319 hab): mercado de alquiler permanente limitado fuera de temporada
RIESGOS A VIGILAR
- PGOU de Roses puede no permitir cambio de uso local→vivienda en determinadas zonas (consulta obligatoria)
- Estatutos de comunidad en edificios turísticos pueden bloquear el cambio de uso por mayoría
- Margen financiero ajustado si el precio de compra del local supera el 65% del valor vivienda zona
- Normativa catalana de habitabilidad (cédula) puede exigir reformas costosas para cumplir estándares mínimos
EL LUGAR · ROSES3 vistas · Wikimedia Commons
DETALLE DE LOS FACTORES
B
Luz natural
Resort costero de baja densidad; locales en planta baja con fachada a calle o paseo tienen alta probabilidad de luz directa y orientación favorable al sur/sureste mediterráneo.
confianza 68Ratio útil
Edificación costera típica de 2-4 plantas; locales suelen tener planta diáfana con buena ratio útil/construida (~80-85%). Riesgo de pilares o alturas irregulares en edificios turísticos.
confianza 62Estatutos
Comunidades en zonas turísticas frecuentemente tienen estatutos que limitan usos residenciales permanentes o exigen mayorías cualificadas. Riesgo moderado-alto sin revisión de estatutos.
confianza 42Margen obra
IPV 193 e YoY +10.9% indican mercado fuerte. Sin price_per_m2 explícito, zona costera Alt Empordà estima vivienda ~2.800-3.400€/m²; local ~35% menos; obra ~1.000€/m². Margen ajustado pero positivo.
confianza 52DATOS DE LA ZONA
10 indicadores, 4 dimensiones.
01
Mercadoinmobiliario
Índice IPV193,427índice (2015=100)
conf. 88
IPV interanual10,9%
conf. 88
02
Demografíay empleo
Población residente19 319habitantes
conf. 80
03
Climay confort
Días > 30 °C39días/año
conf. 86
Días > 35 °C4días/año
conf. 86
Días de lluvia87días/año
conf. 86
Lluvia anual769mm/año
conf. 86
Mar (julio)25,1°C
conf. 82
Máx. media verano29,6°C
conf. 86
Temp. media enero9,8°C
conf. 86
DATASETOpen-Meteo · Archivo climáticoDATASETOpen-Meteo · Geocoding (población, coords)DATASETOpen-Meteo · Marine (temp. mar)OFFICIALINE España · Índice de Precios de Vivienda (IPV) por CCAA
Elaboración propia a partir de fuentes públicas (INE, Open-Meteo, Catastro y planeamiento municipal) y de precio de mercado de Idealista cuando está disponible. Cada dato indica su fuente y fecha. Reutilización de datos del sector público conforme a la Ley 37/2007.
Este informe sobre Roses es una lectura orientativa del potencial de cambio de uso de local a vivienda, elaborada a partir de fuentes públicas y de estimaciones propias. La nota y los cinco factores NO sustituyen el estudio de un proyecto concreto: el planeamiento urbanístico (PGOU), las condiciones de habitabilidad, los estatutos de la comunidad de propietarios y la viabilidad económica deben confirmarse caso a caso. habitalocal no garantiza la concesión de la licencia ni se responsabiliza de decisiones tomadas a partir de este informe.
Antes de comprar: (1) consulta en el ayuntamiento si el uso residencial está permitido en esa parcela y planta; (2) encarga a un arquitecto/a un estudio de habitabilidad (luz, ventilación, superficies mínimas); (3) pide los estatutos de la comunidad y revísalos con un profesional jurídico.
Calcula tu caso con la calculadora de viabilidad →