Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: lo que exigen las NN.UU. tras 2023
Vivienda mínima de 40 m² útiles, altura de 2,50 m, huecos del 12% y el filtro de los Ejes Terciarios: la norma de Madrid, artículo por artículo.
Madrid reformó sus Normas Urbanísticas en 2023 (aprobación definitiva el 8 de noviembre de 2023; articulado íntegro en el BOCM de 27 de noviembre) y abrió de forma expresa la transformación de locales en vivienda. Esto es lo que dice la norma — cada cifra con su artículo.
Se puede, pero se decide parcela a parcela
El artículo 7.3.12 admite transformar locales de planta baja en vivienda cuando el uso principal del edificio es residencial y la norma zonal u ordenanza de la parcela no vincula el local a otro uso. Y el 7.3.13 marca dos vetos claros:
- No si encima del local hay usos terciario recreativo o comercial.
- No si el suelo del local está bajo rasante.
Importante: en Madrid no hay un sí/no único de ciudad. La admisibilidad final la fija la norma zonal de cada parcela (Título 8 de las NN.UU.) y su ficha urbanística, consultable en el Visualizador del Ayuntamiento.
Los números que tu local debe cumplir
- Superficie útil mínima: 40 m² (art. 7.3.4.1), sin computar terrazas, balcones, miradores, tendederos ni espacios con altura libre inferior a 2,20 m. La reforma de 2023 elevó este mínimo y eliminó los estudios de 25 m²; la única excepción son las viviendas colectivas tipo 2 (co-housing), que pueden bajar a 30 m² aportando zonas comunitarias.
- Altura libre mínima: 2,50 m en piezas habitables, excepto la cocina (art. 7.3.5). Cocina y piezas no habitables: 2,20 m. Se admite reducir a 2,20 m por descuelgues aislados de estructura o instalaciones.
- Iluminación: huecos de al menos el 12 % de la superficie útil de cada pieza habitable, y todas las piezas habitables deben ser exteriores (art. 7.3.8). Para la condición de vivienda exterior, el art. 7.3.3 exige fachada de más de 3 m con hueco a una pieza de más de 12 m².
El filtro que descarta calles enteras: los Ejes Terciarios
Complementariamente, la Norma Zonal 9 (Actividades económicas) restringe el residencial en sus ámbitos.
En Madrid no hay cédula de habitabilidad
El Decreto 111/2018 de la Comunidad de Madrid suprimió la cédula: la verificación se remite al CTE y a la normativa municipal. Por eso los mínimos que importan aquí son los del propio PGOUM (capítulo 7.3).
Qué hacer antes de ofertar por un local en Madrid
- Consultar la norma zonal y la ficha urbanística de la parcela.
- Comprobar que la calle no tiene frente a un Eje Terciario (art. 8.10.1).
- Verificar qué usos hay encima del local y que no está bajo rasante.
- Medir superficie útil real (≥ 40 m²) y altura libre (≥ 2,50 m).
- Revisar los estatutos de la comunidad: pueden vetar el cambio aunque el planeamiento lo permita.
En nuestra ficha de Madrid cruzamos estas reglas con zonas y locales concretos, con cada dato citado a su fuente.