Cómo leemos un local: los 5 factores de la nota Habitalocal
Urbanística, ratio útil, estatutos, margen vs obra y luz natural: qué mide cada factor de nuestra nota A+–E, de dónde sale el dato y por qué marcamos algunas estimaciones como 'en estudio'.
Cada zona de Habitalocal tiene una nota de A+ a E. No es una opinión: es la suma de cinco factores medibles. Esto es lo que mira cada uno.
1. Viabilidad urbanística
¿El planeamiento municipal permite vivienda en planta baja en esa zona? Es el factor veto: si el PGOU lo prohíbe (o la calle está en un eje comercial protegido), el resto da igual. La fuente es siempre la norma municipal — citamos el instrumento y el artículo.
2. Ratio útil potencial
Cuánta superficie del local se convierte de verdad en vivienda habitable. Locales con mucha fachada y poca profundidad rinden más; los pasillos-túnel pierden metros en distribución.
3. Riesgo de estatutos de comunidad
Los estatutos pueden prohibir el cambio de uso aunque el ayuntamiento lo permita. Este factor estima ese riesgo según el tipo de edificio y zona — y es, por naturaleza, una estimación hasta leer los estatutos concretos.
4. Margen vs obra
¿El descuento de compra del local (frente al €/m² de vivienda de la zona) cubre la obra, las licencias y las sorpresas? Usamos precios oficiales de referencia por municipio y costes de obra orientativos.
5. Potencial de luz natural
Sin huecos suficientes de luz y ventilación no hay cédula de habitabilidad. Fachada, orientación y patios pesan aquí.