Superficie mínima de vivienda por ciudad: lo que dice cada norma (2026)
Zaragoza exige 45 m² útiles para convertir un local; Madrid, 40 m². Comparativa por municipio con el artículo exacto y lo que sigue en verificación.
¿Cuántos metros cuadrados necesita un local para poder ser vivienda? No hay una cifra única en España: la fija cada planeamiento municipal o la normativa autonómica de habitabilidad. Esta es la comparativa de los seis municipios que tenemos en seguimiento — con la cifra solo cuando la hemos leído en la fuente.
La tabla, municipio a municipio
| Municipio | Superficie útil mínima | Fuente |
|---|---|---|
| Zaragoza | 45 m² (55 m² si la superficie transformada supera 140 m²; excepción hasta 37 m²) | PGOU 2001, TR2024 — arts. 2.3.24,1 y 2.3.16 |
| Madrid | 40 m² (excepción: co-housing tipo 2 hasta 30 m²) | PGOUM-97, Compendio NN.UU. 2024 — art. 7.3.4.1 |
| A Coruña | ≈39 m² (sin mínimo único: programa por piezas, estancia ≥25 m²) | NHV-2010 (Decreto 29/2010), Anexo I, mod. Decreto 128/2023 |
| Vigo | ≈39 m² (sin mínimo único: programa por piezas, estancia ≥25 m²) | NHV-2010 (Decreto 29/2010), Anexo I, mod. Decreto 128/2023 |
| Petrer | En verificación | Normativa de diseño y calidad de la C. Valenciana + CTE |
| Santa Cruz de Tenerife | En verificación | Normativa de habitabilidad de Canarias + CTE |
Zaragoza: 45 m², con regla específica para conversiones
Zaragoza es el caso más detallado: su PGOU tiene un artículo dedicado a la conversión de local en planta baja. El art. 2.3.24,1 exige 45 m² útiles si la superficie continua transformada no supera 140 m² y no se crean más de dos viviendas, y 55 m² si la supera. Excepcionalmente se admite bajar al mínimo general de 37 m² (art. 2.3.16) cuando solo cabe una vivienda, con programa mínimo de estancia-cocina, dormitorio doble y aseo.
Madrid: 40 m² desde la reforma de 2023
La modificación de las NN.UU. de 2023 fijó la vivienda mínima en 40 m² útiles (art. 7.3.4.1), sin computar terrazas, balcones, miradores, tendederos ni espacios con altura libre inferior a 2,20 m. La misma reforma eliminó los estudios de 25 m²; la única excepción vigente es la vivienda colectiva tipo 2 (co-housing), que puede bajar a 30 m² aportando zonas comunitarias.
Galicia (A Coruña y Vigo): programa por piezas y un guiño a los bajos
La norma gallega (NHV-2010, modificada por el Decreto 128/2023) no fija un mínimo total: define el programa por piezas — estancia mayor ≥25 m², cocina 5 m² (integrable), baño 5 m², lavadero y tendedero 1,5 m² cada uno y 1 m² de almacenamiento — lo que suma unos 39 m² útiles en vivienda de una estancia. Y trae la rebaja pensada para los bajos: en cambio de uso de local a vivienda la altura libre mínima admisible es 2,40 m (A.3.1.1.d), frente a los 2,50 m generales.
Comunidad Valenciana y Canarias: la cifra existe, pero no la publicamos aún
En Petrer el mínimo está en la normativa valenciana de diseño y calidad; en Santa Cruz de Tenerife, en la normativa canaria de habitabilidad. En ambos casos no hemos completado la lectura directa del articulado, así que no publicamos cifra: verifícala con el ayuntamiento correspondiente antes de ofertar por un local.
Cómo usar esta tabla
- La superficie del anuncio suele ser construida; la norma habla de útil. Mide antes de ofertar.
- La cifra de superficie es solo un filtro: altura libre, luz, ventilación y la admisibilidad urbanística de la parcela también deciden.
- Donde pone “en verificación”, trátalo como pregunta obligada al ayuntamiento, no como vacío legal.
En nuestro índice de normativa mantenemos estas fichas al día.