Precio: MIVAU (valor tasado). Alquiler: SERPAVI. Variación interanual: INE (IPV).
Rentabilidad bruta = alquiler·12 ÷ precio.
Uso residencial en planta baja
Interpretado de fuente oficial Lo primero y más importante: ¿deja la normativa que un local de calle se use como vivienda? Si la respuesta es no, no hay nada que hacer.
Facilitado (condicionado al PXOM)
El Decreto 128/2023 facilitó a nivel autonómico la conversión de bajos comerciales sin uso en vivienda; la admisibilidad final en cada parcela depende del PXOM de A Coruña. La ciudad presenta un fenómeno constante de bajos comerciales vacíos (estimaciones de mercado del 34-42% de vacío, 1.250+ locales en desuso) y un programa público de la Xunta para adquirir locales y convertirlos en alquiler.
Xunta de Galicia — nota de prensa sobre el Decreto 128/2023 que facilita la conversión de bajos comerciales sin uso en viviendas · Decreto 128/2023 (modifica el Decreto 29/2010) · consultado 2026-06-05
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fuente oficial
Superficie útil mínima de vivienda
Fuente oficial Los metros cuadrados habitables mínimos que la ley exige para que algo cuente como vivienda. Si el local es más pequeño, no se puede legalizar como casa.
39 m²
Galicia no fija un mínimo total único: el programa mínimo de vivienda (Anexo I de la NHV-2010, modificada por el Decreto 128/2023) se define por piezas — estancia mayor ≥25 m², cocina 5 m² (integrable en la estancia), baño 5 m², lavadero 1,5 m², tendedero 1,5 m², almacenamiento 1 m² → ≈39 m² útiles agregados para vivienda de 1 estancia. Verificar el programa exacto para el proyecto concreto.
Decreto 29/2010 (NHV-2010), Anexo I, tablas 1 y 2 — modificado por Decreto 128/2023 · Anexo I, A.2 (programa mínimo) y tablas de superficies · consultado 2026-06-10
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fuente oficial
Altura libre mínima
Fuente oficial La altura de techo mínima exigida en las habitaciones (del suelo al techo). Muchos locales antiguos se quedan justos por las instalaciones.
2,4 m
General: 2,50 m entre pavimento y techo acabados (A.3.1.1); 2,20 m en vestíbulos, pasillos, baños, lavaderos y tendederos (y hasta en el 30% de la superficie de las demás piezas). CLAVE para este caso de uso: en CAMBIO DE USO de local a vivienda el mínimo admisible baja a 2,40 m (A.3.1.1.d, introducido por el Decreto 128/2023 precisamente para facilitar la conversión de bajos).
Decreto 29/2010 (NHV-2010), Anexo I, A.3.1.1 — modificado por Decreto 128/2023 · A.3.1.1 y A.3.1.1.d · consultado 2026-06-10
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fuente oficial
Ventilación e iluminación
Pendiente de verificar Cuánta ventana y luz natural debe tener cada estancia. Un local sin huecos suficientes a la calle puede no ser legalizable como vivienda.
Pendiente: regla de hueco/ventilación e iluminación (Decreto 29/2010 + CTE-DB-HS). Requiere lectura directa.
Sin cita oficial todavía — pendiente de verificar.
Ejes comerciales protegidos
Pendiente de verificar Calles donde el ayuntamiento protege el comercio y NO deja convertir el bajo en vivienda. Si tu local da a una de ellas, queda descartado.
No definidos
Pendiente: verificar en el PXOM de A Coruña si existen ejes/frentes comerciales protegidos que limiten el uso residencial en planta baja.
Sin cita oficial todavía — pendiente de verificar.
Contexto y cautelas
Marco general orientativo, no asesoramiento jurídico ni licencia. El Decreto 128/2023 abre la vía a nivel autonómico; la admisibilidad concreta depende del PXOM de A Coruña y de la ficha de la parcela. Una supuesta ordenanza municipal restrictiva de junio de 2025 NO pudo confirmarse y no debe asumirse. Régimen transitorio verificado: el Decreto 128/2023 entró en vigor el 15-10-2023 y fue exigible a licencias solicitadas desde el 15-01-2024.