Cambio de uso de local a vivienda en Santa Cruz de Tenerife

Lo primero y más importante: ¿deja la normativa que un local de calle se use como vivienda? Si la respuesta es no, no hay nada que hacer.

Permitido (regla general, de aplicación directa)

Doble vía confirmada: (1) la FAQ de la Gerencia de Urbanismo dice que como regla general SÍ se permite, salvo prohibición expresa del planeamiento particular; (2) el art. 13 del Decreto-ley canario 1/2024 admite el cambio de uso de locales a residencial en edificación residencial colectiva existente en suelo urbano, con aplicación directa que desplaza al planeamiento contrario salvo acuerdo plenario de inaplicación (art. 17.2) — no consta tal acuerdo en Santa Cruz. Para el cambio de UN único local a UNA vivienda basta la adecuación a las condiciones de habitabilidad, sin la regla del 50% de vivienda protegida (art. 17.1.e y Resolución municipal 328/2025). Prohibido destinarla a vivienda vacacional (art. 17.1.g).

Gerencia Municipal de Urbanismo de Santa Cruz de Tenerife — FAQ oficial + Decreto-ley 1/2024 (texto consolidado BOE) + Resolución n.º 328/2025 de la Gerencia (04-02-2025, expte. 2025000444) · Arts. 13 y 17 del Decreto-ley 1/2024 (BOC núm. 37, 20-02-2024); FAQ de la Gerencia de Urbanismo · consultado 2026-06-11 · fuente oficial

Los metros cuadrados habitables mínimos que la ley exige para que algo cuente como vivienda. Si el local es más pequeño, no se puede legalizar como casa.

25 m²

25 m² de superficie mínima de vivienda (Anexo I, Tabla 1 del Decreto 117/2006), aplicable al cambio de uso: el art. 2.2 somete al Anexo I las viviendas creadas por modificación, reforma o rehabilitación, y la FAQ municipal lo exige expresamente. El Decreto-ley 1/2024 no fija mínimos propios (su art. 17.1.e remite a las condiciones de habitabilidad). La Ordenanza de Edificación municipal añade fachada mínima de 4 m (o 3 m según su art. 7.2.1.5).

Decreto 117/2006, de 1 de agosto, por el que se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas (Canarias) · Anexo I, apartado 1.3 y Tabla 1 (BOC núm. 161, 18-08-2006) · consultado 2026-06-11 · fuente oficial

La altura de techo mínima exigida en las habitaciones (del suelo al techo). Muchos locales antiguos se quedan justos por las instalaciones.

2,5 m

Altura libre MEDIA mínima de 2,50 m en cuartos de estar, dormitorios y zonas comunes de estancia; 2,20 m en el resto de piezas. Se admiten alturas medias inferiores solo en piezas complementarias funcionales sin cabezada, con cota mínima de 1,50 m. El Decreto-ley 1/2024 no rebaja alturas para el cambio de uso.

Decreto 117/2006, de 1 de agosto (condiciones de habitabilidad de Canarias) · Anexo I, apartado 1.2; definición de altura libre en Apéndice A, a.16 (BOC núm. 161, 18-08-2006) · consultado 2026-06-11 · fuente oficial

Cuánta ventana y luz natural debe tener cada estancia. Un local sin huecos suficientes a la calle puede no ser legalizable como vivienda.

huecos de iluminación ≥ 8% de la superficie interior de la vivienda (mitad practicable); por pieza principal ≥ 5% de su superficie (mitad practicable); profundidad máxima de iluminación 10 m; salubridad por remisión al CTE DB-HS

Anexo I del Decreto 117/2006: el conjunto de huecos debe equivaler al menos al 8% de la superficie interior de la vivienda y el de cada pieza principal al 5% de la suya, practicables al menos la mitad; al menos el 75% de la superficie interior debe recibir primeras o segundas luces. Ventilación y salubridad por remisión expresa a HS1-HS5 del CTE.

Decreto 117/2006, de 1 de agosto (condiciones de habitabilidad de Canarias) · Anexo I, apartados 1.31-1.37 (iluminación) y 1.68 (salubridad, CTE DB-HS) (BOC núm. 161, 18-08-2006) · consultado 2026-06-11 · fuente oficial

Calles donde el ayuntamiento protege el comercio y NO deja convertir el bajo en vivienda. Si tu local da a una de ellas, queda descartado.

Sí, definidos en el planeamiento

Verificado contra la FAQ, la normativa del PGO publicada y la Resolución 328/2025: ninguna fuente oficial nombra ejes concretos. La existencia de posibles prohibiciones por planeamiento es oficial; su ámbito exacto no, y hoy no operan como veto absoluto por la aplicación directa del Decreto-ley 1/2024. Verificar siempre la ficha urbanística de la parcela.

Gerencia Municipal de Urbanismo — FAQ oficial + Resolución 328/2025 + normativa del PGO (sede electrónica) · Art. 7.2.5.4 de la Ordenanza Municipal de Edificación (precepto citado por la FAQ); art. 17.2 del Decreto-ley 1/2024 · consultado 2026-06-11 · fuente oficial