Lo que exige Madrid, citado a su norma
Estos son los cinco parámetros que deciden el cambio de uso en Madrid, leídos del
planeamiento oficial
(PGOUM-97 (17-04-1997) — Modificación de las NN.UU. (BOCM 14 y 27-11-2023); texto base: Compendio NN.UU. 2024)
. Cada valor lleva su artículo y su fecha de consulta; lo que no podemos citar, lo
marcamos como pendiente.
Uso residencial en planta baja
Fuente oficial Lo primero y más importante: ¿deja la normativa que un local de calle se use como vivienda? Si la respuesta es no, no hay nada que hacer.
Condicionado
Tras la modificación de las NN.UU. de 2023, se admite transformar locales de planta baja en vivienda (art. 7.3.12) cuando el uso principal del edificio es residencial y la norma zonal/ordenanza de la parcela no vincula el local a otro uso. NO es posible si encima del local hay usos terciario recreativo o comercial, ni si el suelo está bajo rasante (art. 7.3.13). La admisibilidad final depende de la NORMA ZONAL de la parcela (Título 8) y de su ficha urbanística (Visualizador del Ayuntamiento): no hay un sí/no único de ciudad. En frentes de 'Ejes Terciarios' (Norma Zonal 10) el residencial no es el uso cualificado.
PGOUM-97, Modificación NN.UU. 2023 — Transformación de locales no residenciales en vivienda · Arts. 7.3.12 y 7.3.13 (y 7.1.4) · consultado 2026-06-04
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fuente oficial
Superficie útil mínima de vivienda
Fuente oficial Los metros cuadrados habitables mínimos que la ley exige para que algo cuente como vivienda. Si el local es más pequeño, no se puede legalizar como casa.
40 m²
Vivienda mínima: 40 m² útiles (art. 7.3.4.1), sin computar terrazas, balcones, miradores, tendederos ni espacios con altura libre < 2,20 m. Excepción: vivienda colectiva tipo 2 (co-housing) hasta 30 m² aportando zonas comunitarias. La modificación de 2023 elevó el mínimo a 40 m² y eliminó los estudios/apartamentos de 25 m².
PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Programa de vivienda · Art. 7.3.4.1 · consultado 2026-06-04
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fuente oficial
Altura libre mínima
Fuente oficial La altura de techo mínima exigida en las habitaciones (del suelo al techo). Muchos locales antiguos se quedan justos por las instalaciones.
2,5 m
2,50 m en piezas habitables (excepto cocina), reducible excepcionalmente a 2,20 m por descuelgues aislados de estructura o instalaciones. Cocina y piezas no habitables: 2,20 m (art. 7.3.5).
PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Altura libre de piso · Art. 7.3.5 · consultado 2026-06-04
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fuente oficial
Ventilación e iluminación
Fuente oficial Cuánta ventana y luz natural debe tener cada estancia. Un local sin huecos suficientes a la calle puede no ser legalizable como vivienda.
Iluminación: superficie de huecos ≥ 12% de la superficie útil de cada pieza habitable; todas las piezas habitables deben ser exteriores. Ventilación: según el CTE-DB-HS (el PGOUM se remite, no fija porcentaje propio).
El '8% de ventilación' que circula en fuentes secundarias NO aparece en el art. 7.3.8 vigente (que remite al CTE): no usarlo. Condición de vivienda exterior: fachada > 3 m con hueco a pieza > 12 m² (art. 7.3.3).
PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Condiciones de salubridad de las viviendas · Art. 7.3.8 (ap. 1 y 2) · consultado 2026-06-04
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fuente oficial
Ejes comerciales protegidos
Fuente oficial Calles donde el ayuntamiento protege el comercio y NO deja convertir el bajo en vivienda. Si tu local da a una de ellas, queda descartado.
Sí, definidos en el planeamiento
No existe en las NN.UU. una categoría llamada literalmente 'local comercial protegido'; la restricción de uso por frente se canaliza vía Norma Zonal 10 (Ejes Terciarios). La afectación depende de si la parcela tiene frente a un eje listado: verificar la dirección contra la lista del art. 8.10.1.
PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Ejes Terciarios (Norma Zonal 10) · Arts. 8.10.1 y 8.10.2 · consultado 2026-06-04
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fuente oficial
La ficha completa, con radar de vigencia del BOE, está en la normativa de Madrid citada.
Preguntas frecuentes — Madrid
¿Cuántos metros cuadrados mínimos necesita una vivienda en Madrid?
40 m² útiles. Vivienda mínima: 40 m² útiles (art. 7.3.4.1), sin computar terrazas, balcones, miradores, tendederos ni espacios con altura libre < 2,20 m. Excepción: vivienda colectiva tipo 2 (co-housing) hasta 30 m² aportando zonas comunitarias. La modificación de 2023 elevó el mínimo a 40 m² y eliminó los estudios/apartamentos de 25 m². Fuente: PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Programa de vivienda · Art. 7.3.4.1 · consultado 2026-06-04.
Ver la cita completa en la ficha de Madrid →
¿Se puede convertir un local en vivienda en Madrid en 2026?
El uso residencial en planta baja está condicionado en Madrid. Tras la modificación de las NN.UU. de 2023, se admite transformar locales de planta baja en vivienda (art. 7.3.12) cuando el uso principal del edificio es residencial y la norma zonal/ordenanza de la parcela no vincula el local a otro uso. NO es posible si encima del local hay usos terciario recreativo o comercial, ni si el suelo está bajo rasante (art. 7.3.13). La admisibilidad final depende de la NORMA ZONAL de la parcela (Título 8) y de su ficha urbanística (Visualizador del Ayuntamiento): no hay un sí/no único de ciudad. En frentes de 'Ejes Terciarios' (Norma Zonal 10) el residencial no es el uso cualificado. Fuente: PGOUM-97, Modificación NN.UU. 2023 — Transformación de locales no residenciales en vivienda · Arts. 7.3.12 y 7.3.13 (y 7.1.4) · consultado 2026-06-04.
Ver la cita completa en la ficha de Madrid →
¿Qué altura de techo mínima exige Madrid para una vivienda?
2,5 m de altura libre. 2,50 m en piezas habitables (excepto cocina), reducible excepcionalmente a 2,20 m por descuelgues aislados de estructura o instalaciones. Cocina y piezas no habitables: 2,20 m (art. 7.3.5). Fuente: PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Altura libre de piso · Art. 7.3.5 · consultado 2026-06-04.
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¿Cuánta luz y ventilación necesita un local para ser vivienda en Madrid?
Iluminación: superficie de huecos ≥ 12% de la superficie útil de cada pieza habitable; todas las piezas habitables deben ser exteriores. Ventilación: según el CTE-DB-HS (el PGOUM se remite, no fija porcentaje propio). El '8% de ventilación' que circula en fuentes secundarias NO aparece en el art. 7.3.8 vigente (que remite al CTE): no usarlo. Condición de vivienda exterior: fachada > 3 m con hueco a pieza > 12 m² (art. 7.3.3). Fuente: PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Condiciones de salubridad de las viviendas · Art. 7.3.8 (ap. 1 y 2) · consultado 2026-06-04.
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¿Puedo convertir un local que da a un eje comercial como Bravo Murillo o la Avda. de la Albufera?
Figura: 'Ejes Terciarios' — Norma Zonal 10 (arts. 8.10.1–8.10.2). En las parcelas con frente a un eje terciario el régimen de usos prevalece sobre la norma zonal y se orienta a terciario; el residencial no es el uso cualificado, lo que limita la vivienda en planta baja con frente al eje. Tramos listados en el art. 8.10.1 (p. ej. Bravo Murillo, López de Hoyos, Alcalá tramo Santa Leonor–Pza. Manuel Becerra, Avda. de la Albufera, General Ricardos…; lista completa en el Compendio). Complementariamente, la Norma Zonal 9 (Actividades económicas) restringe el residencial en ámbitos económicos. No existe en las NN.UU. una categoría llamada literalmente 'local comercial protegido'; la restricción de uso por frente se canaliza vía Norma Zonal 10 (Ejes Terciarios). La afectación depende de si la parcela tiene frente a un eje listado: verificar la dirección contra la lista del art. 8.10.1. Fuente: PGOUM-97 (Compendio NN.UU. 2024) — Ejes Terciarios (Norma Zonal 10) · Arts. 8.10.1 y 8.10.2 · consultado 2026-06-04.
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¿Hace falta cédula de habitabilidad para vivir en un local convertido en Madrid?
No como documento autonómico: la Comunidad de Madrid no tiene decreto propio de habitabilidad — el Decreto 111/2018 (BOCM núm. 153, 28-06-2018) suprimió la cédula y remite la verificación al CTE y a la normativa municipal. Los mínimos aplicables en Madrid capital provienen del PGOUM (Cap. 7.3). Fuente: Decreto 111/2018, BOCM 28-06-2018; ficha completa en habitalocal.com/normativa/madrid.
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